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        REITs上市一周年，今日首批9只公募REITs迎來(lái)了限售解禁。6月21日開(kāi)盤，9只REITs產(chǎn)品價(jià)格在開(kāi)盤后出現(xiàn)短暫下跌后逐步企穩(wěn)。截止解禁首日收盤，4只REITs收漲，5只下跌，漲跌幅在-1.4%至1%之間，表現(xiàn)較為平穩(wěn)。如何看待REITs這波解禁及今后的投資價(jià)值?

        前期市場(chǎng)對(duì)于REITs首次解禁的悲觀預(yù)期主要由于限售份額解禁帶來(lái)的流通盤規(guī)模增加，加上前期公募REITs產(chǎn)品受到熱捧，二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)較高，造成部分投資者因止盈和凈值管理需要進(jìn)行拋售。

        具體來(lái)看，首先，首批解禁規(guī)模占首批9單項(xiàng)目總規(guī)模的32%，占首批項(xiàng)目流通盤規(guī)模的108%，也就是說(shuō)，供給增加致使二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格承壓。

        其次，部分戰(zhàn)配限售投資者可能在解禁后出于止盈、凈值管理等目的選擇減持，前期盈利更高以及相對(duì)估值更高的項(xiàng)目二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)更大。

        第三，此前公募REITs呈現(xiàn)高溢價(jià)，一定程度上偏離了實(shí)際價(jià)值。目前，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，在多數(shù)機(jī)構(gòu)投資者持倉(cāng)下，流通盤的占比不高，較少的流動(dòng)性就導(dǎo)致公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)并不充分，在少量資金推動(dòng)下，交易價(jià)格并不能真實(shí)反應(yīng)價(jià)值的增加。戰(zhàn)略投資者份額解禁后，流通份額中機(jī)構(gòu)投資者占比提高將使得價(jià)格波動(dòng)趨于理性。流通份額的增加也將降低短期資金對(duì)于價(jià)格的影響。同時(shí)，部分個(gè)人投資者對(duì)于REITs的投資邏輯尚不清晰，存在部分不理性追漲的情況。此外，REITs換手率明顯高于海外REITs，可能有兩個(gè)原因：一是我國(guó)REITs供給尚稀缺且流通盤少;二是做市商機(jī)制。高換手率也在一定程度上支撐了價(jià)格的上漲。

        解禁首日整體成交量和換手率平穩(wěn)，當(dāng)日REITs市場(chǎng)總成交量整體與近3個(gè)月的日均成交量基本持平，并未出現(xiàn)顯著放量，可見(jiàn)首日減持壓力較低，戰(zhàn)略投資者普遍處于觀望狀態(tài)，解禁帶來(lái)的拋壓對(duì)其價(jià)格影響較為有限。從中長(zhǎng)期來(lái)看，短期波動(dòng)不改變REITs長(zhǎng)期投資價(jià)值，伴隨著REITs市場(chǎng)擴(kuò)容和解禁影響的消化，REITs市場(chǎng)表現(xiàn)有望向好。

        此次限售份額解禁后的價(jià)格波動(dòng)，提醒著投資者正確看待公募REITs的投資價(jià)值。解禁后流通盤雖然增加了，但實(shí)則解禁后目前REITs總流通市值仍然不大。而隨著市場(chǎng)逐步消化減持動(dòng)作，使得REITs產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性。從根本上看，REITs產(chǎn)品的定價(jià)核心在于底層資產(chǎn)的中長(zhǎng)期價(jià)值，投資者可以通過(guò)公募REITs用小資金參與大型基建項(xiàng)目，分享國(guó)家經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的紅利。

        底層資產(chǎn)價(jià)值如何衡量?這就要回到公募REITs底層標(biāo)的是什么，REITs主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的工業(yè)園區(qū)、高速公路以及污水處理廠等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，監(jiān)管規(guī)定其年末分紅金額不得低于基金年度可供分配金額的90%。

        此外，公募REITs作為風(fēng)險(xiǎn)收益特征介于股票、債券之間的新品類資產(chǎn)，是資產(chǎn)配置、組合管理的重要資產(chǎn)。比如在今年權(quán)益市場(chǎng)相對(duì)不好的年份，REITs產(chǎn)品展現(xiàn)出了和股票、債券不一樣的收益特性，底層資產(chǎn)支撐其內(nèi)在價(jià)值使其具備一定的抗跌性。這類資產(chǎn)，是平滑組合波動(dòng)較好的選擇之一。

        在價(jià)格短期波動(dòng)的表象下，實(shí)則公募REITs的限售份額解禁帶來(lái)了良好的流動(dòng)性，機(jī)構(gòu)投資者的占比也會(huì)有所提升，二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格也將更趨向于“價(jià)值回歸”。REITs上市一周年，各產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)和二級(jí)市場(chǎng)均表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，使得REITs始終保持一定的市場(chǎng)熱度和影響力。受益于配套制度規(guī)則逐步完善優(yōu)化，未來(lái)將迎來(lái)國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容，底層資產(chǎn)類型日漸豐富，不斷促進(jìn)REITs行業(yè)良性發(fā)展。投資者應(yīng)在審慎的基礎(chǔ)上，從長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的角度，考慮自身資金期限，風(fēng)險(xiǎn)收益要求等因素，理性的對(duì)公募REITs進(jìn)行投資。

《電鰻快報(bào)》