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   　新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，大部分城市房地產(chǎn)市場的開發(fā)、銷售都按下了暫停鍵。

　　3月16日，國家統(tǒng)計局公布了2020年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售和2月份商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，前兩個月全國房地產(chǎn)的開發(fā)投資、開發(fā)企業(yè)新開工、房屋竣工數(shù)據(jù)、房企土地購置面積和商品房銷售面積都出現(xiàn)了負(fù)增長，而能夠較為真實地反映市場冷熱的70城二手房價格指數(shù)，也在連續(xù)58個月環(huán)比上漲之后首次出現(xiàn)了下調(diào)。

　　“這樣的情況是意料之中的，市場實際數(shù)據(jù)比現(xiàn)在看到的數(shù)據(jù)跌幅更大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，1-2月出現(xiàn)這樣的數(shù)據(jù)屬于疫情下的停擺，市場更關(guān)注3-4月份的疫情逐漸平穩(wěn)后的表現(xiàn)。

　　二手房僅14城上漲，部分城市無成交

　　從70城房價指數(shù)來看，2月份70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，價格上漲的城市有21個；二手房環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%，僅有14個城市價格上漲，占比25%。

　　許多城市還出現(xiàn)了因無成交而顯示價格沒有變動的情況。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬表示，31個二線城市中，武漢、石家莊和太原等12個城市受疫情影響新建商品住宅無成交，武漢、石家莊和呼和浩特等12個城市二手住宅無成交。35個三線城市中，揚(yáng)州、蚌埠和平頂山等7個城市新建商品住宅無成交，包頭、錦州和揚(yáng)州等12個城市二手住宅無成交。

　　銷售數(shù)據(jù)也反映出市場的冷淡。1-2月，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%。商品房銷售額8203億元，下降35.9%，其中住宅銷售額下降34.7%。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2月份本身就是淡季，春節(jié)假期后二手房交易市場停滯，這都使得各地定價更為謹(jǐn)慎和保守。值得注意的是，在連續(xù)58個月二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅為正的情況下，此次首次出現(xiàn)為負(fù)的現(xiàn)象充分說明市場在降溫，也說明房東在不斷調(diào)整定價策略，以應(yīng)對新冠肺炎疫情所帶來的沖擊。

　　而另一個值得關(guān)注的信號就是，一二三線城市二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.1%、0.0%和-0.1%，也就是說只有三線城市二手房數(shù)據(jù)出現(xiàn)了下跌。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一現(xiàn)象進(jìn)一步說明相關(guān)城市的房東在不斷調(diào)整預(yù)期和定價策略，二手房買賣更加趨冷。尤其是新冠肺炎疫情下，房東的資金壓力或更大，轉(zhuǎn)讓時定價方面會更加溫和，議價空間更大。

　　新開工數(shù)據(jù)接近腰斬，3月資金壓力恐增大

　　除了對房地產(chǎn)銷售端的影響以外，疫情對開發(fā)端的影響也不容小覷。

　　1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%。房屋新開工面積10370萬平方米，下降44.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.5%。最直觀的數(shù)據(jù)是，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)從1月的100.30直接降到了97.39。

　　在這些數(shù)據(jù)中，受到了新冠肺炎疫情的影響最直接，因而導(dǎo)致跌幅最大的是新開工數(shù)據(jù)，接近腰斬。不過嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，3月16日開始，各地建筑工地也陸續(xù)開始復(fù)工，房地產(chǎn)新開工節(jié)奏會加快。而且后續(xù)若是房企融資到位，其對于新開工依然不會懈怠。

　　張大偉表示，2月份大部分城市房地產(chǎn)處于停擺狀態(tài)，所以1-2月份的房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)斷崖式下調(diào)是正常現(xiàn)象。實際上市場實際數(shù)據(jù)跌幅還要更大，2月單月成交量基本只有正常月份的10%。

　　在他看來，相比于2月，3月份對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說關(guān)乎生死存亡，如果政策沒有相應(yīng)的寬松，資金鏈斷裂或?qū)㈤_始出現(xiàn)。

　　“房地產(chǎn)市場是一個年銷售額16萬億的行業(yè)，目前入賬接近歸零，這些政策只能救房企資金鏈，大部分起不到影響市場的作用。”張大偉認(rèn)為，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務(wù)問題。一旦銷售不能快速恢復(fù)，房企到3月份將面臨普遍性的資金壓力。

　　事實上，過去的2月份已經(jīng)有超過60城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策，大部分都是挽救房地產(chǎn)企業(yè)的寬松政策，以降低預(yù)售條件、減輕企業(yè)資金壓力為主。不過，其中有一些放松力度較大的城市被上級約談，政策也以撤回告終。

　　因此他建議，地方政府應(yīng)該在不違反“房住不炒”的原則下，出臺一些穩(wěn)定真實自住的剛需與改善政策，避免3月份出現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的可能性。

《電鰻快報》