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????????繼上周兩只公募REITs停牌一日，另有公募REITs提示風險后，2月14日盤前，又有三只公募REITs公告早盤停牌一小時。停牌的背后，是該類產品進入2022年以來的持續上漲。富國首創水務REIT2022年以來二級市場價格漲幅超40%，另有兩只REITs漲幅超30%，該類產品中漲幅最低的一只也上漲近5%。

????????業內人士表示，如果公募REITs二級市場價格明顯高于資產端價值，則回落概率較大，存在因價格下跌導致投資虧損風險。此外，公募REITs價格上漲還會使現金流分派率顯著下降。

????????REITs紛紛停牌

????????2月14日盤前，建信中關村REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT三只公募REITs齊發公告稱，早盤9點30分至10點30分停牌1小時。

????????2月12日，中航首鋼綠能REIT也發布溢價風險提示稱，2月11日該產品二級市場收盤價為19.066元/份，相較發行價13.38元/份出現較大幅度溢價，提醒投資者密切關注二級市場交易價格，注意投資風險。

????????在2月9日盤前，紅土鹽田港(000088)REIT、富國首創水務REIT發布停復牌及交易風險提示公告，兩只公募REITs均在2月9日停牌一天。值得一提的是，紅土鹽田港REIT2022年以來已經連發四條溢價風險提示公告。

????????在這些停牌和交易風險提示公告中，各家公募REITs都通過舉例的方式列舉了二級市場漲幅較大的風險：公募REITs以獲取基礎設施項目租金等穩定現金流為主要目的，隨著交易價格大幅上漲，凈現金流分派率將顯著下降。

????????以首批上市的中航首鋼綠能REIT為例，公告顯示，如果投資者在首次發行時買入該產品，買入價格13.38元/份，該投資者2021年6月1日至2021年12月31日期間的現金分派率為8.52%;如果在二級市場以19.066元/份的價格買入該基金，投資者2021年6月1日至2021年12月31日期間的現金分派率為5.98%。

????????開年以來集體大漲

????????截至目前，共有兩批共11只基礎設施公募REITs產品發行并上市。從2022年以來的二級市場表現看，富國首創水務REIT漲幅超40%，紅土鹽田港REIT、博時蛇口產園REIT漲幅雙雙超30%，另有三只產品漲幅超20%，排行榜最后一名的浙商滬杭甬REIT漲幅也接近5%。

????????從成立以來表現看，富國首創水務REIT漲幅最高，成立以來二級市場漲幅達到96.02%。緊隨其后的是紅土鹽田港REIT，漲幅達74.48%;華安張江光大REIT漲幅為44.25%，東吳蘇園產業REIT漲幅也超40%。還有四只REITs成立以來漲幅均超30%。

????????對于近期公募REITs的上漲，建信基金認為，公募REITs作為一類全新的配置品種，兼具股債屬性，債性體現為每年穩定的高比例分紅，股性體現為場內價格變動。受益于近期公募REITs行業利好政策、大基建板塊持續走強等因素影響，公募REITs年內二級市場價格普遍上漲，這也是公募REITs股性特征的體現。

????????短期回落風險隱現

????????公募REITs收益一部分來源于二級市場價格變動，另一部分來源于每年穩定的分紅。二級市場短期漲幅過大一方面有短期回落風險，另一方面也使得現金流分派率顯著下降。

????????一位公募REITs基金經理表示：“如果二級市場價格大幅波動，尤其是價格大幅上漲至顯著高于公募REITs內在價值時，新進入的投資者會面臨兩重風險：一是從長遠看價格會向內在價值回歸，存在因價格下跌導致投資虧損風險;二是因價格上漲，使持有公募REITs的預期內部收益率下降，無法實現投資目標。”

????????建信基金相關業務負責人表示，整體而言，一級和二級市場就同一資產的定價是密切關聯的，估值定價相互錨定又相互修正，因此兩方面的長期走勢應該逐步趨同，但受到產品端屬性、市場情緒影響，兩方面的走勢可能會出現短期偏離的現象，如果二級市場價格明顯高于資產端價值，則回落概率較大，此時投資公募REITs的風險收益比可能有所下降。

????????建信基金建議，投資者深入了解公募REITs價格變動的因素以及收益來源，警惕與投資邏輯不符的交易價格非理性上漲，避免高溢價買入相關份額而造成投資損失。

《電鰻快報》