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        6月21日，基礎設施公募REITs迎來上市首秀。

        “在公募REITs公開發售階段，我的很多客戶就來咨詢要不要買。他們當中有配置過信托產品的客戶，有對資產安全性要求較高的退休人員，也有實現財富自由的高凈值人士，更有一些對創新產品感興趣的年輕人。”一位資深理財經理告訴中國證券報記者，“相當一部分人打算在相關產品上市后參與進來，我的任務就是幫他們劃定出手的‘定盤星’。”

尋找反映價值最有效鏡子

        首批公募REITs上市讓二級市場交易價格隨之產生。

        “市場交易價格是由買賣雙方通過集合競價達成的，對普通投資者尤其是交易型投資者而言，要尊重二級市場成交價。”博時基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱說。

        事實上，除二級市場交易價格外，公募REITs產品還包括發行價、基金凈值等價格指標。

        與普通公募基金不同，公募REITs作為超長期封閉式基金，每半年才公布一次凈值，投資者無法像開放式基金那樣，按照凈值申贖。

        此外，“首批公募REITs底層資產采用成本法估值，在基金存續期內，每年要扣減折舊和攤銷，這會導致基金凈值每年因折舊而天然降低，所以，基金凈值存在一定程度失真。”某公募REITs項目運營負責人張瑞捷(化名)坦言，基金凈值理論上并不能真實反映公募REITs公允價值，發行價參考價值也會隨著公募REITs上市逐步降低。

        “對持有型投資者，更應關注基礎資產內在價值，因為價格雖然會偏離基礎資產內在價值，但長期看是向內在價值回歸的。”胡海濱強調。

        普通投資者應如何判斷公募REITs成長性和內在價值呢?胡海濱和張瑞捷給出相同答案：關注第三方機構出具的資產評估報告。

        “第三方專業機構定期會對公募REITs底層資產進行評估，基金管理人會披露該評估報告，它基本可以體現出資產真實價值。”張瑞捷說，不過，評估報告僅針對底層資產，從資產整體報表看，還會有些調整項，包括現金、短期負債等。因此，在整個基金層面，以公允價值法做合并報表，才能真實反映資產總體價值。

        “對投資者而言，公募REITs收益一部分來源于產品本身二級市場價格變化，另一部分來自底層資產現金流產生的分紅。”中航基金公募REITs業務相關負責人說，從產品特性看，現金分派率預期性和確定性較強。二級市場價格會受宏觀經濟、行業發展、監管政策等因素影響。因此，投資者應秉持長期價值投資理念，更多關注確定性較強的底層資產運營情況，弱化看待二級市場價格非理性波動。從長期看，二級市場價格會與公募REITs內在價值高度趨同。

探營兩類底層資產

        不難看出，無論是哪種類型的投資者，都應更多關注公募REITs底層資產運營情況。

        “具有專業投研能力的投資人可通過調研高頻跟蹤底層資產運營，判斷內在價值。”胡海濱建議。

        首批上市的9只公募REITs大致可分為特許經營權類和產權類。近日，中國證券報記者就這兩類公募REITs分別選取一個樣本進行深入調研，投資者可管中窺豹，了解公募REITs底層資產運營情況。

        特許經營權類公募REITs收益以分紅為主，首鋼綠能REIT就是其中之一。該項目主要進行生活和餐廚垃圾處置和發電，包括北京首鋼生物質能源等三個子項目。北京首鋼生物質能源項目是資產現金流主要來源。該項目與北京市城市管理委員會簽署的垃圾處理服務協議約定，每年處理生活垃圾的保底量為100萬噸。

        首鋼綠能REIT基金經理汪應偉介紹，目前垃圾處理供不應求。整個項目現金流主要包括三部分：一是電費收入;二是與城市管理委員會簽訂的垃圾處理服務協議明確的垃圾處理費收入;三是與西城區、石景山區、門頭溝區城市管理委員會簽署的餐廚垃圾處理協議明確的垃圾處理費收入。項目服務的主要客戶為北京市市屬及區屬城市管理委員會、北京市電力公司等，資金來源有較好保障。部分來源于可再生能源電價附加補助的收入由國家財政撥付。汪應偉預計，項目每年可分派現金流在1億元以上。

        產權類公募REITs除分紅收益外，投資者還可獲得底層資產增值收益，普洛斯REIT就是其中之一。該項目包含普洛斯北京空港物流園、普洛斯廣州保稅物流園、蘇州望亭普洛斯物流園等7個倉儲物流基礎設施項目，覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區。項目收入主要為基于與租戶簽署的租賃合同取得的租金收入及物業管理服務費等經營性收入。

        中國證券報記者走訪普洛斯北京空港物流園發現，園區入駐了國藥集團、上海醫藥、默克、強生、捷豹路虎等知名企業，行業涵蓋汽車、醫藥、高端消費、服飾等。園區內均為通用型倉庫，可確保各行業客戶都可進駐。在招商時，他們會有意識地將整個園區客戶做一定行業類別配比，分散租期以避免大客戶租約集中到期。

挑挑揀揀要“三看”

        首批公募REITs上市后走勢如何無疑是投資者最關心的話題。

        “短時間內可能出現一定幅度上漲，畢竟首批項目都是百里挑一的資產。”一位業內人士稱，“但二級市場價格圍繞資產價值波動，最終還是要回歸理性。”

        “如果二級市場價格大幅波動，尤其是價格大幅上漲至顯著高于公募REITs內在價值時，新進入的投資者會面臨兩重風險：一是從長遠看價格會向內在價值回歸，存在因價格下跌導致投資虧損風險;二是因價格上漲，使持有公募REITs的預期內部收益率下降，無法實現投資目標。”胡海濱說。

        “與股票不同，公募REITs底層資產主要為成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，現金流預期相對明確，因此，原則上市場價格波動相對較小。”平安基金REITs投資中心高級副總監李華平表示。

        此外，機構投資者對維護公募REITs上市后的平穩運行起到“壓艙石”作用。按照公募REITs發售規則，公眾投資者在發售階段參與比例不超過24%，其余參與者均為機構投資者。“在網下詢價階段，我們針對機構投資者進行‘一對一’或‘一對多’的40多場路演。”張瑞捷透露，“機構投資者相對理性，有很多人讀完了全部400多頁招募說明書，提出很多針對性很強的問題。”

        張瑞捷介紹，保險資金和券商自營資金的不動產投資團隊非常關注整體項目估值和現金分配情況。保險資金這樣的長線資金，更關注產品擴募可能性。銀行理財公司等期限較短的委托性質資金，更關注市場波動性和安全性。

        李華平認為，投資者在選擇公募REITs時，首先要根據自身偏好選擇產權類或特許經營權類資產。在同一類產品中做選擇，建議做到“三看”：一看底層資產品質;二看基金管理人運營管理能力;三看原始權益人把更多資產裝入公募REITs的可能性大小。這樣才能保證資產投資價值。

《電鰻快報》