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        2021年物管上市潮還在繼續(xù)。繼新希望(21.670,-0.36,-1.63%)服務(wù)之后，德信服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活于近日相繼遞交港股上市申請(qǐng)。其中，世紀(jì)金源服務(wù)以大盤(pán)項(xiàng)目為特點(diǎn)。

        截至2020年9月30日，世紀(jì)金源服務(wù)在管項(xiàng)目為223個(gè)，在管總建筑面積為63.9百萬(wàn)平方米。其中來(lái)自關(guān)聯(lián)方世紀(jì)金源集團(tuán)開(kāi)發(fā)的12個(gè)項(xiàng)目，在管面積44.4百萬(wàn)平方米，占總在管的比例達(dá)到60%。12個(gè)關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目平均在管面積約3.7百萬(wàn)平方米，其中五個(gè)項(xiàng)目的在管建筑面積超過(guò)4百萬(wàn)平方米。

        大盤(pán)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)被世紀(jì)金源在聆訊資料放大，但大盤(pán)項(xiàng)目均來(lái)自集團(tuán)，如何延續(xù)?

世紀(jì)金源二代兄弟掌權(quán) 上市前狂分15億

        世紀(jì)金源服務(wù)背靠世紀(jì)金源集團(tuán)，后者成立于1991年，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、大型購(gòu)物中心、星級(jí)大飯店及文旅、醫(yī)養(yǎng)大健康、教育業(yè)務(wù)，從2005年至今13次進(jìn)入中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)排行榜。

        但世紀(jì)金源的創(chuàng)始人黃如論較為神秘，坊間戲言“見(jiàn)地產(chǎn)商容易，見(jiàn)黃如論難”。這次世紀(jì)金源服務(wù)的上市，站在臺(tái)前的是黃老板的兩個(gè)兒子黃濤和黃世熒。

        世紀(jì)金源服務(wù)前身福州金源物業(yè)管理有限公司，緊隨集團(tuán)成立，主要向控股股東集團(tuán)提供配套的物業(yè)管理。2011年，公司的境內(nèi)控股公司世紀(jì)生活物業(yè)集團(tuán)成立。2017年，黃濤和黃世熒兩兄弟開(kāi)始分別擁有世紀(jì)生活物業(yè)集團(tuán)之60%和40%的權(quán)益。

        2020年8月啟動(dòng)上市重組之時(shí)，兩兄弟合計(jì)擁有世紀(jì)金源100%。重組后，朗勝環(huán)球馬濤作為戰(zhàn)略投資者持有8%，兩兄弟合計(jì)持股比例下降至92%。此番上市世紀(jì)金源服務(wù)并未像其他物企一樣對(duì)管理層進(jìn)行股權(quán)激烈，家族企業(yè)特征明顯。

        兩兄弟都是甩手掌柜，也未在世紀(jì)金源服務(wù)管理層任職。公司采用職業(yè)經(jīng)理人的管理方式，董事長(zhǎng)為2012年加入的集團(tuán)的翟兵權(quán)，其房地產(chǎn)和物業(yè)行業(yè)方面擁有約18年經(jīng)驗(yàn)。

        值得注意的是，物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)金流良好，世紀(jì)金源服務(wù)過(guò)去少有并購(gòu)，累計(jì)二十多年的利潤(rùn)在上市前一下子被分光。2018年、2019年、2020年9月，公司先后宣派股息10億元、1.9億元、2.3億元，合計(jì)分紅14.2億元。2020年10月再度派發(fā)1億元股息。2019年世紀(jì)金源服務(wù)全年凈利潤(rùn)僅1.8億元相當(dāng)于分去將近8年的利潤(rùn)。而這些都進(jìn)入了身為大股東的黃氏兄弟腰包。

閑錢(qián)都借給關(guān)聯(lián)方 利息收入導(dǎo)致業(yè)績(jī)波動(dòng)

        而在沒(méi)分配前，這些錢(qián)都用來(lái)干什么呢?答案是借給關(guān)聯(lián)方。

        作為世紀(jì)金源系第一個(gè)推上市的平臺(tái)，從股權(quán)架構(gòu)來(lái)看，世紀(jì)金源與集團(tuán)可能是同一控制人的“兄弟”關(guān)系。世紀(jì)金源服務(wù)融資活動(dòng)顯示，報(bào)告期應(yīng)收關(guān)聯(lián)方借款分為19.5億元、6.7億元、0.68億元，顯然在上市前該部分資金往來(lái)已經(jīng)清理完畢。

        有意思的是，這部分利息收入直接導(dǎo)致了世紀(jì)金源服務(wù)的業(yè)績(jī)波動(dòng)。2018年、2019年、2020年9月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.2億元、10.6億元、8.6億元，同比增長(zhǎng)14.8%、13.1%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.2億元、1.8億元、1.8億元;同比增長(zhǎng)-17%、32.4%。

        2019年凈利潤(rùn)的下降主要由于其他收入減少及同期行政開(kāi)支增長(zhǎng)了26.5%，超過(guò)營(yíng)收增速。其他收入中利息收入從2018年的7560萬(wàn)元大幅減少至2019年的1060萬(wàn)元，主要是關(guān)聯(lián)方借款減少和關(guān)聯(lián)方相應(yīng)利息收入減少所致。

        6000萬(wàn)的利息收入能夠影響凈利潤(rùn)，也從側(cè)面反映出世紀(jì)金源服務(wù)其他業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)不算高。背靠世紀(jì)金源集團(tuán)，世紀(jì)金源服務(wù)所管理的大部分物業(yè)由世紀(jì)金源集團(tuán)開(kāi)發(fā)。報(bào)告期內(nèi)，由集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目分別占在管總建筑面積的91.0%、75.1%和74.7%。

        盡管第三方項(xiàng)目在2019年占比有所增長(zhǎng)，但細(xì)究之下公司或許并沒(méi)有大力進(jìn)行外拓。2019年新委聘的物業(yè)管理面積達(dá)到了11.2百萬(wàn)平方米，這其中包括了同年成功重續(xù)的服務(wù)合同。這就存在一種障眼法，世紀(jì)金源服務(wù)大部分合同是與開(kāi)發(fā)商簽訂的無(wú)固定期限，后期成立業(yè)委會(huì)后續(xù)約即可認(rèn)作第三方項(xiàng)目。2019年，公司第三方項(xiàng)目同時(shí)增長(zhǎng)10.3百萬(wàn)平方米。以此推斷，新委聘的服務(wù)合同大部分是第三方項(xiàng)目，而其中又有多少是重續(xù)的合同，我們就不得而知了。

大盤(pán)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)能持續(xù)多久？

        在較強(qiáng)的房企依賴(lài)背后，世紀(jì)金源服務(wù)在聆訊資料中著重突出了自己的大盤(pán)管理優(yōu)勢(shì)。

        2019年，公司人均毛利和人均凈利潤(rùn)分別為5.4萬(wàn)元和2.9萬(wàn)元，高于同期百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的2.7萬(wàn)元和1.6萬(wàn)元。根據(jù)中物研協(xié)，于2018年和2019 年，百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中前十大公司的毛利率平均值分別為23.4%和22.2%，同期，世紀(jì)金源服務(wù)的毛利率分別為32.1%和31.8%。凈利率為23.65%、17.09%。世紀(jì)金源服務(wù)稱(chēng)，大盤(pán)管理項(xiàng)目極大的提高了公司的盈利能力。

        一般而言物企影響物企綜合毛利率有兩個(gè)因素：一是物業(yè)費(fèi)較高，比如商業(yè)物業(yè)的物業(yè)費(fèi)有提價(jià)空間，物業(yè)管理服務(wù)的毛利自然高;二是發(fā)力增值服務(wù)，這個(gè)部分業(yè)務(wù)毛利率在40%~60%之間，遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)。

        不過(guò)世紀(jì)金源服務(wù)不走常規(guī)路。增值服務(wù)收入占比從2018年的25.2%下降至2020年9月的19.5%，近幾年依靠物業(yè)管理服務(wù)驅(qū)動(dòng)收入增長(zhǎng)。同時(shí)物業(yè)管理服務(wù)分部毛利率較高，從2018年的31.9%提高至2020年9月的36.8%，但這也不是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)高。報(bào)告期內(nèi)，世紀(jì)金源服務(wù)的平均物業(yè)費(fèi)為1.53元、1.46元、2.01元，2018/2019年數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于2.1元的行業(yè)平均值。其中，第三發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)甚至比集團(tuán)項(xiàng)目還要低30%~40%。

        高毛利何來(lái)?世紀(jì)金源服務(wù)稱(chēng)，在管理大盤(pán)項(xiàng)目過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)人員共享來(lái)提高運(yùn)營(yíng)效率。根據(jù)中物研協(xié)，就主要經(jīng)營(yíng)大盤(pán)項(xiàng)目(平均住宅物業(yè)項(xiàng)目在管建筑面積在20萬(wàn)平方米或以上)的百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，2019年其每平方米營(yíng)業(yè)成本和社區(qū)增值服務(wù)平均收入分別是主要運(yùn)營(yíng)非大盤(pán)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的0.6倍和2.9倍。

        世紀(jì)金源服務(wù)員工人數(shù)為7116人，人均薪酬約為4000元左右。根據(jù)前文介紹，世紀(jì)金源服務(wù)的大盤(pán)項(xiàng)目均來(lái)自于關(guān)聯(lián)方，相當(dāng)于剩下200多個(gè)項(xiàng)目占在管面積比例僅40%，第三方項(xiàng)目以小項(xiàng)目居多。小項(xiàng)目如何延續(xù)這一優(yōu)勢(shì)是個(gè)難題。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，關(guān)聯(lián)房企的項(xiàng)目增量有限，第三方項(xiàng)目始終是更大的市場(chǎng)。

        另一方面，截止招股書(shū)，公司在管總建筑面積為63.9百萬(wàn)平方米，合約建筑面積為74.1百萬(wàn)平方米，面積儲(chǔ)備率僅為0.07。以世紀(jì)金源服務(wù)一個(gè)中型物企的規(guī)模，每年增長(zhǎng)面積若在10百萬(wàn)平方米以下，便會(huì)被高增的同行甩開(kāi)。已上市物企中建業(yè)新生活、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)三家在管面積在70百萬(wàn)平方米的物企，上半年新增面積均在10百萬(wàn)平方米以上。

《電鰻快報(bào)》