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        第一服務赴港IPO，截止到2019年末，第一服務在管建筑面積為1350萬平方米，在行業(yè)中占比不足0.06%，且近七成在管面積、近八成物業(yè)管理服務收入依賴關(guān)聯(lián)方當代置業(yè)，規(guī)模存短板，盈利能力待考驗

        《投資者網(wǎng)》葛凡梅

        自2014年國內(nèi)首家獨立上市的物業(yè)管理公司——彩生活(01778.HK)在香港聯(lián)交所上市起，曾經(jīng)作為房地產(chǎn)行業(yè)附庸品的物業(yè)管理服務企業(yè)也逐漸成為資本市場的寵兒。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)拆分旗下物業(yè)板塊上市已經(jīng)蔚然成風，當代置業(yè)(01107.HK)便是其中新晉的一員。

        5月29日，第一服務控股有限公司 (以下簡稱“第一服務”) 向港交所遞交招股書，擬在香港主板IPO上市。該公司原是當代置業(yè)集團旗下物業(yè)公司，在上市房企當代置業(yè)擔任總裁、并間接持股65.95%的張鵬，亦任第一服務董事長兼非執(zhí)行董事，其控股的皓峰集團和張雷控股的世家集團、雪松集團合計持有第一服務75.5%股權(quán)，兩者已經(jīng)訂立一致行動協(xié)議。因此，第一服務與當代置業(yè)構(gòu)成關(guān)聯(lián)公司。

        截止到2019年末，第一服務在管建筑面積為1350萬平方米，在行業(yè)中占比不足0.06%，且近七成在管面積、近八成物業(yè)管理服務收入依賴關(guān)聯(lián)方當代置業(yè)，規(guī)模存短板，盈利能力待考驗。就相關(guān)問題，《投資者網(wǎng)》致函第一服務進行求證，但截至發(fā)稿，尚未收到任何回復。

        盈利依賴關(guān)聯(lián)方

        根據(jù)招股書，第一服務，前身為1999年成立的當代物業(yè)(第一物業(yè)的前身之一)，后由兩家前新三板企業(yè)第一物業(yè)、第一人居摘牌退市后合并而來，其中，第一物業(yè)收購合并了第一人居。

        公開資料顯示，第一物業(yè)于2016年5月18日在新三板掛牌上市，后于2019年12月24日，從新三板摘牌退市，主要從事物業(yè)服務，物業(yè)類型涉及別墅、高層住宅、商業(yè)辦公、寫字樓等;第一人居于2018年3月6日在新三板掛牌上市，后于2019年12月27日，從新三板摘牌退市，主要提供綠色人居解決方案。

        2020年2月28日，第一服務以第一物業(yè)收購第一人居的72.1%股權(quán)合并了這兩家公司。第一服務在招股書中表示，此次合并是為了提升第一服務囊括全物業(yè)生命周期的綠色物業(yè)管理服務及綠色人居解決方案提供商的競爭優(yōu)勢，并充分利用第一物業(yè)與第一人居合作產(chǎn)生的協(xié)同效應。

        經(jīng)過一系列的收購合并、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，第一人居成為第一物業(yè)子公司，同時第一物業(yè)成為了第一服務的全資子公司。如今，第一服務將自身定位為透過科技創(chuàng)新促進高舒適人居環(huán)境的物業(yè)管理服務提供商，主要涵蓋物業(yè)管理服務、綠色人居解決方案、增值服務三大業(yè)務。

        具體來看，物業(yè)管理服務主要包括清潔、保安、園藝、維修及保養(yǎng);綠色人居解決方案主要包括能源運維服務、綠色科技咨詢服務、系統(tǒng)安裝服務及恐龍系列產(chǎn)品銷售;增值服務主要包括停車場管理服務、公共區(qū)域租賃服務、協(xié)銷服務、家居服務及初步規(guī)劃及設(shè)計咨詢。

        財務數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，第一服務的營業(yè)收入分別為3.79億、4.96億和6.25億元，相應的凈利潤分別為4184.5萬元、5294.1萬元和8386.2萬元。

        其中，物業(yè)管理服務依舊是第一服務的主要盈利增長點。根據(jù)招股書，2019年第一服務物業(yè)管理服務、綠色人居解決方案、增值服務分別實現(xiàn)營業(yè)收入2.73億元、1.55億元、1.97億元，占比分別為43.7%、24.7%、31.6%。

        毛利方面，2019年，物業(yè)管理服務毛利為7322萬元，毛利率26.8%，而綠色人居解決方案及增值服務毛利分別是5294.7萬元、9134.2萬元，毛利率分別為34.3%、46.3%。

        相較而言，增值服務能使企業(yè)獲得較大盈利空間，也是物業(yè)公司向增值化、智能化方向前進的內(nèi)驅(qū)動力。值得注意的是，2019年第一服務的增值服務收益比重32.6%，較2018年下降1.6個百分點，甚至不及2017年的31.7%。與之相對，物業(yè)管理服務的收益占比從2017年的41.6%增至43.7%，該情況同物業(yè)服務的增值化、智能化趨勢相悖。

        在物業(yè)管理服務業(yè)務上，第一服務對關(guān)聯(lián)方當代置業(yè)存在較嚴重依賴，八成物業(yè)管理收入來自當代置業(yè)。2017年至2019年，第一服務來自當代置業(yè)的物業(yè)管理服務收益分別為1.50億元、1.74億元及2.16億元，占同期物業(yè)管理總收益比重的95.2%、85.8%、79.4%。

        然而根據(jù)當代置業(yè)目前的規(guī)模表現(xiàn)，難以給第一服務帶來較多的盈利增長。2019年，當代置業(yè)實現(xiàn)合約銷售額362.03億元，僅完成當年目標的99.11%。

        在管規(guī)模小

        截至2019年12月31日，第一服務的合約建筑面積25.7百萬平方米，業(yè)務版圖涵蓋中國19個省市的49個城市;在管建筑面積13.5百萬平方米，其中當代置業(yè)集團所開發(fā)物業(yè)的在管建筑面積為9.4百萬平方米，占比69.63%。

        根據(jù)中指研究院研究資料，截至2019年12月31日，中國物業(yè)管理行業(yè)的在管建筑面積為239億平方米，物業(yè)管理行業(yè)的收益為5687億元。第一服務的在管面積在行業(yè)中占比不足0.06%，物業(yè)管理服務收益占比不足0.05%。

        與同行業(yè)上市物業(yè)管理企業(yè)相比，第一服務的在管面積規(guī)模也較小。碧桂園服務、彩生活、中海物業(yè)、綠城服務等物業(yè)企業(yè)的規(guī)模均達到上億平方米。例如截至2019年末，碧桂園服務在管面積達2.76億平方米;彩生活為5.6億平方米，中海物業(yè)為1.5億平方米。相較而言，第一服務1300萬平方米的在管面積規(guī)模處于行業(yè)低位。

        而在2020年申請上市的物業(yè)企業(yè)中，第一服務的在管規(guī)模和收益也并不出彩。例如，體量較大的企業(yè)金科服務，其在管面積達到1.2億平方米，總收益為23.09億元。5月15日成功掛牌上市的建業(yè)新生活，在管面積約為5700萬平方米，總收益為17.71億元。與第一服務的體量最為接近的，有金融街物業(yè)、弘生活物業(yè)，在管面積分別為1900萬平方米、1580萬平方米。

        事實上，在房地產(chǎn)分拆物業(yè)公司上市的熱潮中，資本市場對各家物業(yè)企業(yè)上市后的反映呈現(xiàn)出“冰火兩重天”狀態(tài)。例如，建業(yè)新生活上市開盤報價7.3港元/股，上市首日股價高開23%，而2019年末在管面積僅有240萬平方米的興業(yè)物聯(lián)開盤價為1.81港元/股，上市后股價卻“坐上過山車”，截至6月8日晚收盤，興業(yè)物聯(lián)報價1.30港元/股。

        房地產(chǎn)企業(yè)拆分物業(yè)公司上市，要想獲得資本市場的認可與肯定，要么是規(guī)模驅(qū)使，要么找到新的利潤增長點，第一服務亦是如此。(思維財經(jīng)出品)

《電鰻快報》