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        “從今年7月份開始，北京二手房市場(chǎng)明顯感覺到了冷意，雖然不斷有房源和購房者出現(xiàn)，但成交量少了，而且成交的房子大多數(shù)都是打折出售的。”中介銷售人員小胡對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹，他在上月促成了一筆二手房買賣，房主在經(jīng)過近一年的掛牌后，無奈選擇比周邊房價(jià)降價(jià)30萬元才最終找到了買主。

        這位掛牌一年又降價(jià)30萬元才出手的業(yè)主并非個(gè)例。實(shí)際上，自2017年4月份樓市房價(jià)自高點(diǎn)急轉(zhuǎn)直下以來，北京二手房市場(chǎng)動(dòng)輒每平方米降價(jià)1萬元的大有“房”在。

        據(jù)貝殼研究院提供給《證券日?qǐng)?bào)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份的第三周，北京鏈家二手房成交量環(huán)比減少2.7%，成交均價(jià)為59129元/平方米，環(huán)比持平。

        “總體來看，北京二手房市場(chǎng)仍偏向于買方市場(chǎng)，業(yè)主預(yù)期比較低，買方帶看量也沒有明顯突破。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，受利率調(diào)整預(yù)期影響，未來成交量可能會(huì)有所回升，但房價(jià)總體仍呈現(xiàn)穩(wěn)中下降態(tài)勢(shì)。

        二環(huán)周邊部分二手房均價(jià)低于三環(huán)外

        11月27日，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪了多家門店，探尋北京二手房市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)。在某鏈家門店內(nèi)，銷售人員向記者展示了不少房源。記者注意到，大部分都是上半年掛出的，很多房源至今看房次數(shù)依然是零，尤其是北京二環(huán)周邊的二手房源，除了學(xué)區(qū)房外，很多房源的均價(jià)甚至要低于三環(huán)外的二手房。

        “二環(huán)內(nèi)很多房子是上世紀(jì)80年代的，一切設(shè)施都跟不上當(dāng)前的消費(fèi)需求，購房者要么是奔著學(xué)區(qū)房去的，要么就是想就近換房，與三環(huán)外很多新小區(qū)的二手房相比，這些房其實(shí)沒什么競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這種價(jià)格倒掛現(xiàn)象已經(jīng)有幾年了，但成交量不斷萎縮還是最近幾個(gè)月才開始顯現(xiàn)。”銷售人員介紹，當(dāng)前的二手房市場(chǎng)，用一個(gè)“扛”字就可以概括。

        賣房者扛著房價(jià)不動(dòng)，寧可掛牌一年多，也要賣到自己的心理價(jià)位。買房者有學(xué)區(qū)房剛性需求，但可選余地多，且湊首付難。因此，真正能夠成交的數(shù)量并不多。

        以廣外南街小區(qū)為例，作為椿樹館小學(xué)的學(xué)區(qū)房，這所小學(xué)的孩子將來有很大幾率直升重點(diǎn)中學(xué)八中，雖然是上世紀(jì)80年代的老小區(qū)，卻是該地區(qū)的熱門房源，均價(jià)在8萬元/平方米左右。

        但在鏈家房源平臺(tái)上，該地區(qū)的三個(gè)房源均已掛牌近半年時(shí)間。銷售人員也表示，看學(xué)區(qū)房的多，但真正成交的并不多。有房主曾對(duì)買房者暗示可以降價(jià)50萬元，但買房者最終還是放棄了。

        反倒是離此不遠(yuǎn)的源屋曲小區(qū)，是2004年竣工的新小區(qū)，擁有花園洋房帶電梯的小區(qū)環(huán)境，一直是周邊品質(zhì)最高的小區(qū)，雖然不屬于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，但這里的房源均價(jià)在10萬元/平方米左右，不僅高于周邊房價(jià)，而且房源極少，屬于有價(jià)無市型。

        在《證券日?qǐng)?bào)》記者選擇房源的時(shí)候，一位房產(chǎn)銷售人員接到客戶電話后準(zhǔn)備出門，原來他的客戶以“房子租期沒到”為借口，想要拖延與買房者的購房日期，他沒好氣地說：“過了這村沒這店了，再不賣就得等明年開春，還不知道那時(shí)候咋樣呢。”

        限競(jìng)房對(duì)改善型購房者更有吸引力

        “北京的房價(jià)已經(jīng)兩年多沒動(dòng)靜了，幾乎一直在探底，或許現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)。”在《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪的多家門店中，會(huì)反復(fù)聽到這樣的說辭，大致能反映出中介人員的焦慮。前一段時(shí)間，一個(gè)做中介銷售的朋友告訴記者，如果市場(chǎng)再?zèng)]有起色，明年春天就回老家，不在北京打拼了。

        這并不是個(gè)案。在北京西城區(qū)廣安門的鏈家網(wǎng)點(diǎn)，銷售人員張欣(化名)感嘆人員流動(dòng)量之大，今年這個(gè)網(wǎng)點(diǎn)的人員更迭頻率要遠(yuǎn)高于去年。

        不得不說，限競(jìng)房井噴分流了一部分原本屬于二手房市場(chǎng)的購房者。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當(dāng)前限競(jìng)房供應(yīng)量大，而且基本上都是90平方米的小三居，總價(jià)集中在400萬至500萬元之間，與二手房價(jià)格接近，致使購房者有非常豐富的選擇空間，這對(duì)二手房市場(chǎng)的打擊非常明顯。

        事實(shí)上，相比部分網(wǎng)紅限競(jìng)房項(xiàng)目，周邊地區(qū)的二手房卻顯得毫無吸引力。一位受訪者告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，由于限制房價(jià)，當(dāng)?shù)氐南薷?jìng)房價(jià)格與二手房價(jià)格基本持平，甚至要低于部分二手房價(jià)格，導(dǎo)致周邊二手房的成交量大幅下滑，購房者大多數(shù)都是沖著限競(jìng)房而來，其中更以北京的改善型住房需求為主。

        限競(jìng)房的影響力還不止是輻射周邊地區(qū)。張欣對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者說：“因?yàn)閲?yán)格的限購政策，導(dǎo)致外地購房者大幅減少。北京本地的購房者，大多是為了孩子擁有好的教育資源而購買學(xué)區(qū)房，但他們必須賣掉三環(huán)外的房子來湊學(xué)區(qū)房的首付。現(xiàn)如今，改善型購房者被限競(jìng)房吸引走了，直接把這個(gè)二手房鏈條打斷了，買房者賣不掉房子就買不起學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房主賣不出去房子，也不想買二手房，而是瞄向限競(jìng)房。”

        小胡也表示，雖然有的限競(jìng)房出現(xiàn)滯銷情況，但首批10萬套限競(jìng)房入市已經(jīng)對(duì)北京二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了極大壓力。雖然總說北京房價(jià)穩(wěn)定兩年多了，該漲了，但言語間他對(duì)北京房價(jià)的走勢(shì)并不樂觀，也建議記者當(dāng)下多看少動(dòng)為妙。

        有業(yè)內(nèi)分析人士表示，北京不斷通過行政和經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行樓市調(diào)控，虛熱的房地產(chǎn)價(jià)格正在逐步降溫，供求關(guān)系也在悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變，二手房市場(chǎng)正在向買方市場(chǎng)傾斜。

《電鰻快報(bào)》