作為首家完成“B轉(zhuǎn)A”的民營(yíng)房企，新城控股(24.590, -0.11, -0.45%)自2015年登陸A股市場(chǎng)后快速開啟全國(guó)化戰(zhàn)略布局，相繼邁過千億元房企和TOP10房企兩大門檻。
2018年半年報(bào)顯示，今年1月份至6月份，新城控股合同銷售額高達(dá)953.11億元，同比增長(zhǎng)94.17%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為25.38億元，比上年同期增長(zhǎng)122.81%。上半年，公司土地儲(chǔ)備繼續(xù)保持較快增速，前6個(gè)月累計(jì)新增土地儲(chǔ)備82塊，新增土地儲(chǔ)備的地價(jià)合計(jì)為490.6億元。
較多的土地儲(chǔ)備一方面保證了公司的銷售增長(zhǎng)，另一方面也帶來(lái)了存貨激增、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流“失血”等一系列連鎖反應(yīng)。半年報(bào)顯示，截至6月底，公司存貨高達(dá)1054億元，較2015年年底新入A股之時(shí)的327億元增長(zhǎng)逾三倍；同時(shí)，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額連續(xù)18個(gè)月為負(fù)值，截至6月底，該數(shù)值為-91.36億元。
存貨首破千億元
秉持著“住宅+商業(yè)”地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng)模式，新城控股自2015年登陸A股市場(chǎng)以來(lái)，以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，向珠三角、環(huán)渤海和中西部擴(kuò)張，截至目前已基本完成全國(guó)重點(diǎn)城市群、重點(diǎn)城市的全面布局。
報(bào)告顯示，近三年多來(lái)，公司持續(xù)增加土地儲(chǔ)備，2015年至2017年分別新增地塊42幅、40幅及122幅，新增地塊總地價(jià)分別為238億元、536億元和893億元。2018年上半年，公司新增地塊82幅，新增地塊占去年全年總數(shù)的67%。
公司品牌部相關(guān)人員在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，截至6月底，新城控股總土地儲(chǔ)備為8644萬(wàn)平方米。從大的區(qū)域劃分來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)占比近六成，環(huán)渤海占比10%以上，珠三角占比約為5%，中西部占比約四分之一左右。從城市能級(jí)劃分來(lái)看，一線城市占比約為2%，二線城市占比約為45%，三、四線城市占比約為53%。其中，三、四線布局集中在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，以及其它地區(qū)的都市圈范圍內(nèi)的強(qiáng)三、四線城市。
伴隨土地儲(chǔ)備的增加，公司的存貨也逐年遞增。截至6月底，公司存貨達(dá)1054億元，較去年年末增加289.84億元，首次突破千億元大關(guān)。存貨上升考驗(yàn)周轉(zhuǎn)效率，有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)本身的樓盤開發(fā)具有周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，庫(kù)存增加有其合理性，但存貨量若過高，則可能由于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)而大量積壓賣不出去，這對(duì)房企資金鏈可謂重壓。
對(duì)此，上述工作人員表示：“新城控股是業(yè)內(nèi)周轉(zhuǎn)水平較高的公司。2018年6月底，公司存貨為1054億元，同時(shí)預(yù)收款項(xiàng)（即合同負(fù)債）為785億元，證明公司的存貨有很大一部分處于已售未結(jié)狀態(tài)，不存在周轉(zhuǎn)率低的問題。”
負(fù)債攀升現(xiàn)金流持續(xù)“告負(fù)”
土地儲(chǔ)備攀升，公司的融資需求也隨之增加。
最新公告顯示，截至2018年8月末，公司銀行貸款凈增128.33億元，占2017年末凈資產(chǎn)比例為49.39%，發(fā)行債券及債務(wù)融資工具凈增118.58億元，占2017年末凈資產(chǎn)比例為45.64%，其它借款凈增17.37億元，占2017年末凈資產(chǎn)比例為6.69%。截至6月底，公司資產(chǎn)負(fù)債率為88.31%。自2015年至2018年上半年，公司資產(chǎn)負(fù)債率逐年遞增，除2015年公司資產(chǎn)負(fù)債率維持在80%以下，2016年至2018年上半年公司資產(chǎn)負(fù)債率均保持在84%以上。國(guó)信證券(8.040, -0.02, -0.25%)行業(yè)分析師在研報(bào)中提到，2018年上半年公司凈負(fù)債率為100%。
除資產(chǎn)負(fù)債率高企外， 2018年上半年，新城控股的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流金額為-91.36億元。2017年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額更是高達(dá)-104.85億元。
有會(huì)計(jì)師在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從公司現(xiàn)有財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，雖然經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流金額連續(xù)出現(xiàn)負(fù)值，不過，公司一直依靠發(fā)行債券及借款籌資“回血”，從表面上來(lái)說(shuō)，公司的現(xiàn)金流狀況看起來(lái)有些糟糕。不過擴(kuò)張必然帶來(lái)資金短缺，這一現(xiàn)象也基本符合房企高速發(fā)展的過程。
針對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率攀升及現(xiàn)金流告負(fù)的情況，公司品牌部上述人員告訴記者：“2017年末，公司凈負(fù)債率為67.4%，資產(chǎn)負(fù)債率為85.8%，處于行業(yè)平均水平。2018年上半年，公司負(fù)債率雖然有所提升，但屬正?，F(xiàn)象，到年底會(huì)有所控制。”至于現(xiàn)金流方面，上述人員回復(fù)稱：“土地儲(chǔ)備是公司未來(lái)銷售增長(zhǎng)、規(guī)模擴(kuò)張的保障。報(bào)告期內(nèi)，公司增加較多土地儲(chǔ)備及項(xiàng)目推進(jìn)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出增加。未來(lái)，公司會(huì)盡量平衡經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流及規(guī)模擴(kuò)張情況。”
對(duì)于公司現(xiàn)有財(cái)務(wù)狀況，上述會(huì)計(jì)師建言，當(dāng)務(wù)之急公司需要做的就是加快去庫(kù)存以保障現(xiàn)金流充裕，這對(duì)公司后續(xù)經(jīng)營(yíng)將會(huì)有很大影響。
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