20年前，中國的房改正式啟動。在統(tǒng)計局口徑里，2017年全國商品房銷售金額為133701億元，20年間翻了4倍。
20年里，住房成為民眾的新三大件之一。只是，房地產(chǎn)在拉動經(jīng)濟增長之際，發(fā)展上的不充分、不平衡問題也在暴露。一路攀升的房價，已經(jīng)令越來越多有著住房需求的人扼腕嘆息。
在房住不炒的前提下，“強監(jiān)管”和“去杠桿”已是中國樓市的主基調(diào)。隨著中國經(jīng)濟步入新時代，房地產(chǎn)領域也面臨轉(zhuǎn)型之痛與機遇。
中國房地產(chǎn)業(yè)，是時候進行變革了。
租售并舉
傳統(tǒng)的“政府賣地–房企開發(fā)–居民加杠桿”模式已經(jīng)難以為繼，建立以租賃房為代表的房地產(chǎn)長效機制，成為業(yè)界的共識。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會創(chuàng)會會長聶梅生的觀點認為，當下中國房地產(chǎn)制度就正在經(jīng)歷租購并舉的第四階段。
“租購并舉是根本性房改，圍繞地根、銀根和稅收展開。對于每年銷售額達到十幾萬億元的產(chǎn)業(yè)，由售轉(zhuǎn)租，需要強有力的金融支持，而建立長租市場的融資機制，必須從租賃金融和消費金融兩方面著手。”在日前的博鰲房地產(chǎn)論壇上，她如是表示。
事實上，在2018年已經(jīng)出現(xiàn)了主要“一二線城市租售并舉”和“其他城市延續(xù)傳統(tǒng)開發(fā)”的特點。北京、深圳、上海等城市的未來規(guī)劃里都已經(jīng)明確了租賃房的建設規(guī)劃。
從2016年“9·30”新政之后起的調(diào)控已經(jīng)歷時21個月，四限、因城施策、長效機制和諸多房企融資限制等調(diào)控政策逐漸加碼。
調(diào)控清晰指向：房子回歸居住的本性，在房住不炒的原則下，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，成為不可逆的選擇。
中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長樊綱的觀點認為，短期的調(diào)控可以被采取，限購、限貸等政策都能夠起到相應的作用，但這不是長期的辦法，需要盡快用長效機制將它替下來。
這也意味著，包含稅收、土地、金融等方面在內(nèi)的長效機制都需要被建立。這同時也是業(yè)界的一致呼聲。
新城控股(26.150, -0.05, -0.19%)副總裁歐陽捷還有另外一層擔憂，他對時代周報記者分析稱：“當前國內(nèi)經(jīng)濟面臨的最大挑戰(zhàn)依然是防風險—債務風險和資產(chǎn)泡沫風險，如果債務違約蔓延，一定會有企業(yè)拋售資產(chǎn)，形成連鎖反應，引發(fā)資產(chǎn)價格下跌，這種風險是需要特別關注并努力防控的。”
紅利依存？
當下，業(yè)內(nèi)還是普遍認為房地產(chǎn)的紅利期的存在。
在今年博鰲房地產(chǎn)論壇上，地產(chǎn)大炮任志強已經(jīng)發(fā)出了聲音。“這個市場哪怕即使下滑，而且持續(xù)下滑，從去年接近于17億平方米的銷售業(yè)績降到了16億平方米、15億平方米、14億平方米，它仍然是一個巨大市場。”他說。
“歷史的時間點都告訴我們，現(xiàn)今的中國發(fā)展還離不開房地產(chǎn)業(yè)。在市場經(jīng)濟下，要以市場經(jīng)濟為主線，經(jīng)濟才能健康地發(fā)展。”原房改課題組組長、中房集團公司前董事長孟曉蘇日前在博鰲房地產(chǎn)論壇上對時代周報在內(nèi)的媒體表示。
孟一貫推崇房地產(chǎn)經(jīng)濟的主導地位。在他看來，未來房企的開發(fā)模式仍然會是傳統(tǒng)的模式，未來同時需要追求量和質(zhì)，中國房地產(chǎn)開發(fā)還有非常長的好光景。
來自中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一的聲音也認為，即便房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了長足的發(fā)展后，現(xiàn)在進入了關鍵的調(diào)整期。但從長遠來看，起碼還有10年左右的發(fā)展期。
“一是因為城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進，二是家庭結(jié)構的變化，三是城市的更新改造、新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長的對美好生活的需求，也還需要房地產(chǎn)的支持。”朱中一對時代周報記者表示，“所以不必對未來過于焦慮。”
“過去20年開發(fā)商賺的紅利主要是機會，下一個20年，量不可能像過去20年那樣快速發(fā)展。過去是機會紅利，以后是質(zhì)量紅利。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌此前接受時代周報記者采訪時認為。
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