5月，房企融資總額環比大幅下降，創一年來最低，其中公司債融資總額環比降幅超八成，境內外發行公司債融資渠道緊縮，融資難度加大，房企資金面臨考驗。與此同時，花樣年、碧桂園、富力地產、合生創展等多家房企發債“中止”，進一步引發市場在流動性擔憂下的信用擔憂，在融資收緊的背景下，房企現金流風險引人關注。
接受證券時報記者采訪的多位業內人士認為，在調控深化和金融去杠桿及監管趨緊的態勢下，房地產行業融資渠道依然偏緊，房企資金壓力進一步加大，不排除個別企業會有一些債務違約的風險，但整個行業不會出現系統性風險，市場不必過度擔心。后期房企或應多嘗試海外融資、資產證券化等創新型融資手段以緩解償債壓力。
境內外融資難度加大
繼4月融資額大幅回升后，5月房企融資情況發生逆轉，總額跌破谷底。
同策研究院的最新數據顯示，5月，納入監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環比減少41.34%，融資總額成為近一年（2017年5月至今）來最低額，融資情況不容樂觀。其中，債權融資總額達450.04億元，占融資總額的99.75%，環比下降39.80%。
值得注意的是，以公司債融資總額在前兩個月環比增加的狀況下，5月呈現較大幅度的滑落，環比減少87.59%，融資總額占比僅12.93%。5月監測房企發行公司債融資總額為58.35億元，其中境內發行40億元，環比減少65.52%，境外發行18.35億元，環比減少94.82%，這意味著境內外發行公司債融資渠道緊縮，融資難度加大。
數據還顯示，5月房企融資仍以人民幣為主，外幣融資總額在2月份下降，3、4月份回溫的狀況下，5月呈現大幅下降，環比下降75.21%，占融資總額20.67%，環比下降超26個百分點。
同策研究院研究員陳朦朦認為，外幣融資與4月相比絕對值、占比均呈大幅度下降，印證了4月19日外匯管理局提出的“對房企借外債的審慎態度”，這意味著房企尋求境外融資難度系數攀升。
多家房企發債“中止”
在融資難度加大的背景下，多家房企發債“中止”進一步引發了市場在流動性擔憂下的信用擔憂。
證券時報記者梳理上交所公司債券項目信息了解到，5月，多家房企的債券項目狀態顯示為“中止”。
包括5月25日花樣年2018年非公開發行住房租賃專項公司債券，擬發行金額50億元；
5月28日碧桂園2016年公開發行公司債券，擬發行金額200億元；
5月29日富力地產非公開發行2018年住房租賃專項公司債券，擬發行金額60億元；
5月30日合生創展2018年非公開發行公司債券，擬發行金額為31億元。
5月4日新城控股2018年公開發行綠色公司債券，擬發行金額31億元。
對于上述債券項目“中止”的原因，新城控股高級副總裁歐陽捷接受證券時報記者采訪時表示，目前這種情況與國家宏觀去杠桿政策有關，為了降低企業負債率，降低系統性風險。他認為，“中止”的原因有很多，可能是技術原因、結構調整原因、額度原因、資金成本原因等等，具體什么原因現在很難說清楚。
“其實沒有想象那么嚴重，就是因為要更新一些季報、年報數據。”中信建投研究發展部高級副總裁陳慎對證券時報記者說，只要不是“終結”的“終”，問題都不大。“每個公司有自己的情況，目前我了解的政策情況是都沒有停，還能繼續發。”他說。
不過，證券時報記者梳理深交所固定收益項目信息發現，5月有兩單融資項目狀態顯示為“終止”，分別是5月9日當代置業擬發行的20億私募綠色公司債券、5月18日金地擬發行的100億供應鏈金融資產支持專項計劃。
對于上述債券“終止”的原因，當代置業董事會辦公室總經理崔寒凌回復證券時報記者說：“公司響應國家號召，開展長租公 寓業務，準備把私募債調整長租 公 寓建設公司債，在上交所重新進行申報，目前正在籌備申請資料。”他還表示，交易所現在對發債審批要求主要用途為再融資，對于長租公 寓類業務也比較支持，同時當代置業會繼續堅持綠色債券的發展思路。
金地集團(600383,股吧)有關負責人則回復證券時報記者稱，金地擬發行的100億供應鏈金融資產支持專項計劃已轉至上交所申報，上交所已受理。
此前，有報道稱，合生創展公司債被“中止”審核，原因是監管層對房企發債資金用途監管有所升級。從窗口指導來看，目前私募類非住房租賃債券的審核比較嚴格，而合生創展這筆債券主要用于償還此前一筆31億元的公司債，而非住房租賃用途。碧桂園也回應稱，200億公司債券發行狀態的變更原因主要系公司欲“調整募投項目，以使募集資金更好的匹配項目以及有效運用。待相關事項確定后，公司將繼續推進本次債券的審核和發行工作。
行業整體資金風險不大
在融資渠道收緊的同時，房企償債高峰期的到來也加劇了其資金壓力。
對于市場對房企資金風險的擔憂，陳慎認為，整個行業的資金壓力確實比前兩年要大，特別是中小民企融資壓力較大，不排除個別房企有流動性風險，但是龍頭房企不必擔心，TOP30房企的問題不大。
“整個行業的資金風險其實并不大，可能個別企業會有一些債務違約的風險，但是從整個房企的資金情況來看，其實現金流還是比較充裕的，如果企業少投點資，那么資金就可以回籠過來。當然，每個企業情況不一樣，大企業相對來講更安全，小企業更危險，不過小企業也很難有太多的發債機會，更多的是借款，如高息的信托、基金或高利貸等可能會出現問題。”歐陽捷說。
不過，天風證券研究報告則認為，從行業凈現金流角度看，龍頭和小型房企壓力較小，壓力主要在中大型房企，因為龍頭銷售和融資雙順暢，小房企則通過收縮規模減輕壓力，而中大型房企需要杠桿維持規模因此壓力大，但只需要適度縮減投 資規模都可以化解行業風險。
報告指出，在低庫存情況下存貨變現能力較強，行業內上市公司出現信用違約的概率較小，而且由于土地儲備角度已經相對充足，未來2-3年成長性也無需擔心，通過壓力測試發現，行業整體融資缺口并不非常大，地產行業對額度的敏感度高過對利率的敏感度，天風證券認為隨著降準的繼續，全社會流動性將有所改善，緊信用的情況也會有邊際改善的可能。
招商證券(600999,股吧)房地產行業首席分析師趙可也認為，并不是整體市場流動性風險大，一方面，多家房企熊貓債暫停，或是政府“關門開窗”的關門部分，后面或有“開窗”，包括對股權的探討；另一方面，結合房地產板塊看，目前屬于信用風險擔憂背后的經濟下行，它在倒逼流動性持續改善（市場利率持續改善），而流動性改善直接利好早周期的房地產板塊。
“融資困難是一個普遍現狀，但只要有可售貨值在，市場去化沒問題，就不會有大問題，現在各家銷售情況都很好，現金回流也沒問題，市場有些過度解讀了，資金壓力肯定有，但不會出現大的系統性風險。”一位上市房企董秘對證券時報記者說。
根據克而瑞研究中心數據，2017年170家房企現金短債比的加權平均值為1.28，較2016年末的1.71下降了25%，但現金基本可以覆蓋短期負債，整體來看短期償債壓力不大。從長短期負債比的情況來看，2017年170家房企長短期負債比加權平均值為2.12，整體債務結構合理，但與2016年末相比，還是有了一定程度的“惡化”，降幅為23%。克而瑞研究中心認為，后期房企或應多嘗試海外融資、資產證券化等創新型融資手段以緩解償債壓力。
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