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  民間的想象力真的很強大。

  8月28日，國土資源部和住房城鄉建設部公布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。決定在全國第一批13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。從字面推測，不排除還會有第二第三批試點城市加入，這且不表。

  看到這個消息后，有朋友立即問我：這是不是表明，小產權房要放開了？

  所謂小產權房，這是民間的說法。是指在集體用地主要是集體建設用地上開發建設的住房。如果是農村集體組織自用，沒啥可討論的。通常意義上，它是指城鎮居民購買的、在集體用地上建設的非商品住房，沒有產權證，無法轉讓流通。

  全國有多少數量的小產權房，沒有權威統計。怎么處理這個歷史遺留問題，頗傷腦筋，終究沒有找到好的辦法，于是擱置至今。轉正的傳說一波又一波，這次試點方案出來，又引發新的一波臆想。

  漢語真的是精妙。“小產權房”，一個“小”字，性質已定。所謂轉正，當然是說商品房才是“正”的。而轉正，應該是指給小產權房補發不動產權屬證書，允許上市流通。在這個意義上，不得不遺憾地掐滅你心中的這個幻想，小產權房轉正是沒有希望的。

  上市呢？分兩個層面看。

  如果是存量部分，對不起，仍然沒戲。已建成的小產權房，不屬于此次試點范疇，更談不上允許放開上市了。朋友又問，將已建成的存量小產權房變成租賃住房對外（主要是向城鎮居民）出租呢？不成。本來房子就是違法建的，出租就是違法的延伸。

  如果是增量部分，有戲。但是，請不要使用那個已被污染的詞，小產權房。

  兩部門試點方案說得很清楚，集體建設用地建設的租賃住房，需要履行項目報批程序，健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設標準。全套手續幾乎跟商品房開發建設相近。想利用集體用地建租賃住房，也沒那么容易。

  集體建設用地建的租賃住房，對現有租賃市場和長租公寓有何影響？試點初期，用地和規劃都需要審批，前期的供應量不會大，應該是逐步增加。如果試點城市重視，進展順利，明年下半年就會有一批集體建設用地上的租賃住房上市。

  北京試點早已開始。從2011年起，北京市先后在5個集體建設用地地塊開展了租賃住房項目試點，可供應租賃住房1.28萬套。更重要的是，今后5年，北京市計劃建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地安排。每年10萬套，這個供應量就很大了。它不僅影響到長租公寓，而且會影響整個租賃市場，影響到整個房地產市場。

  任何一個成熟經濟體，租賃市場都是房地產市場的重要組成部分。總體來說，租賃房源增加了供應，客觀上有助于緩和甚至抑制租金的上漲。由于存在一定的價格優勢，它會分流一部分原有的二手房租賃客戶，直至達到市場新的供求平衡。

  試點方案提出，要探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。所謂基本公共服務，主要是指享受醫療、教育的權利，這被理解為“租購同權”。然而，理論上的倡導與實際執行，有一定距離。像京滬深這類大城市，不是沒有教育醫療資源的問題，而是優質的教育、醫療資源，投入不足、分布不均衡。集體用地租賃住房恐怕還得安靜地等待較長的一段時期。

  集體建設用地入市，是對建立房地產長效機制的一種極好的探索。房地產長效機制，不可能缺少住房租賃市場。長期以來，我們的住房租賃市場是以散戶為主的市場，機構租賃占比不足3%。所以，前段時間，中央政府部門鼓勵發展機構住房租賃市場。集體建設用地建租賃住房，既是不改變集體建設用地基本制度基礎上的重大探索，也是培育機構租賃市場的嘗試。

  兩部門推出的這項試點，一定是經過更高層面的首肯。它對健全發展住房租賃市場，穩定房地產市場，進而穩定房價，有著不可低估的重大意義。無論是在機制改革制度創新，還是在緩解、解決房地產市場現實困境（高房價）方面（但請不要簡單地等同于降房價），都有著深遠的意義。但很多人沒有意識到。

  寫到這里，請允許我小小地得意一下。去年以來，尤其是今年，我寫了多篇文章，再三呼吁盡快推行集體建設用地建設租賃住房的試點。甚至直接借鑒北京市的做法，全面推廣。但我不會自大地認為兩部門是聽了我的建議而推出試點方案的。

  順便提一句，我還多次呼吁利用空置商業用房、廠房改建租賃住房，雖有深圳、廣州等城市提倡，但還沒看到具體實施案例，推廣力度也不夠。