王石離開萬科前收到的“大禮包”能否成為2017下半場引燃萬科的“興奮點”？這仍是個問題。
6月30日，對于此前551億收購的廣信資產包事宜，萬科在公告中稱，將與競拍前已有聯合投資承諾之合作方落實共同開發事宜，并根據董事會授權與其他意向合作方協商共同合作開發。
7月3日，標普全球評級宣布，萬科收購土地資產包會增加財務壓力，但鑒于其合同銷售強勁和擬收購資產的質量較高，對其企業信用評級和展望未受此舉影響。
激進收購換來“興奮點”
標普分析稱，萬科收購對價約等于公司2017年全年合同銷售預期4500億元的12%，約為2016年末總資產的6.6%。萬科今年土地收購和新投資支出在合同銷售總額中所占比例將升至45%，2016年這一比例約為35%。
“在股權結構穩定的情況下，萬科投資規模和多元化進度可能將提升。2016年萬科收購印力集團。2017年，萬科與招商銀行合作成立平臺，進行商業地產投資。萬科已對商業地產、物業管理、物流和服務業務進行一定投資，但截至目前這些業務的利潤貢獻有限。”標普報告中指出。
標普預計，隨著萬科實施擴張和多元化計劃，財務杠桿可能將加劇。萬科未來12個月內債務對息稅及折舊攤銷前利潤比率將為3.0倍，高于2016年的2.6倍。但萬科強勁的銷售增長、收入和利潤率上升應抵消日益激進收購帶來的影響。
對于萬科而言，將廣信資產包收入囊中，將進一步鞏固其在廣州市場的地位。在一線城市招拍掛市場拿地越來越艱難的形勢下，萬科通過并購方式“曲線救國”，可以實現未來幾年有充足的貨量儲備。
而對于經歷近兩年深陷股權紛爭，業績受牽連的萬科而言，更是需要借助新的“興奮點”繼續奪回已經丟失的“地產一哥”地位。
數據顯示，2017年上半年，萬科實現2728億元銷售額，低于碧桂園2848億元。就廣州市場而言，上半年，萬科在廣州的銷售金額為68.95億元，位列第三位，低于碧桂園和保利地產。
資產消化面臨長周期挑戰
據了解，萬科收購標的主要包括三部分：
第一部分為廣東國際信托投資公司（“廣國投”）持有的對廣東省信托房產開發公司（“廣信房產”）的三項權益：對廣信房產的100%投資權益；對廣信房產的債權及相應利息；受讓的大廈實業公司對廣信房產的債權及相應利息。
第二部分為破產清算組接受廣東國際租賃公司破產清算小組、廣信企業發展公司破產清 算組和廣東國際信托投資公司深圳公司破產清算組委托，在本次拍賣中一并出售該三家破產 公司清算組分別持有的對廣信房產的債權。
第三部分為廣國投持有的對廣東國際信托投資公司廣州房地產分公司的100%投資權益。 交易標的的核心資產為位于廣州市核心區域16宗可開發土地，土地的剩余權益可開發計容積率建筑面積約預計為211萬平方米（以最終的規劃為準）。其中，主要位于荔灣區、越秀區。
據和訊房產了解，荔灣區、越秀區兩個區域屬廣州市中心區域，周邊基礎設施及配套完善，寸土寸金，近兩年極少拍地。今年上半年，這兩個區域的商住商服用地顯示為“零供應”。標普指出，“萬科交易標的成本約為2.6萬元/平方米，低于附近在售項目4萬-5萬元/平方米銷售價格。這些資產的利潤率相對較好。”
不過，也有業內人士指出，廣信旗下資產閑置近20年，后續債權債務、法律糾紛問題極為復雜。此前已有大量廣州房企想盤活這些地，但都沒有結果。萬科后續要處理和盤活這些資產需要投入大量時間和資金。
標普分析報告稱，萬科收購的這批資產消化期可能較長，這與萬科的資產快速周轉模式相悖。另外，該資產包還包括債務，但目前并未詳細披露這方面信息。
值得關注的是，萬科除了與競拍前已有聯合投資承諾的合作方聯合開發外，還將引入其他地產商聯手開發。但究竟如何引進外部地產商？又將如何合作？仍是謎團。
6月30日，萬科2016年股東大會上，郁亮表示，與深鐵合作后，結合點是軌道+物業，萬科將如虎添翼。
沒有金剛鉆，不攬瓷器活。這個被稱為“史詩級別”的交易，對于經歷過股權爭奪戰的萬科而言，究竟是可以“一戰成名”，還是一塊“燙手山芋”，還要拭目以待。
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