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北京西南地區(qū)商業(yè)再次注入新活力。北京商報記者了解到，京投港·長陽購物中心12月23日于房山長陽開業(yè)，作為曾經(jīng)價值洼地的房山正在逐步消失，取而代之的是商業(yè)投資發(fā)展新區(qū)。除目前已落地和北京旭輝合創(chuàng)投資有限公司、龍湖首開聯(lián)合體近期拍下的兩大地塊外，北京首創(chuàng)奧特萊斯二期也于近日在房山動工。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，隨著房山、豐臺和大興等南部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的落成和發(fā)展，北京南北城區(qū)商業(yè)將日趨平衡。

多項目并進

隨著城市中心大型購物中心逐漸飽和，加之土地資源漸趨稀缺，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正將目光投向潛力人群不斷流入、商業(yè)開發(fā)有待提升的房山。

京投港·長陽購物中心已于12月23日開業(yè)，是北京首個TOD商業(yè)物業(yè)項目。TOD開發(fā)建設模式是以公共交通為導向的開發(fā)模式，即在規(guī)劃一個居民或者商業(yè)區(qū)時，推進公共交通使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設計方式。據(jù)相關負責人介紹，項目內(nèi)除除迪卡儂、拉夏貝爾、森馬等戶外、服裝品牌外，還包括奧迪雙鉆、青少年創(chuàng)意中心、兒童綜合訓練館、兒童英語等兒童體驗、娛樂、教育業(yè)態(tài)。此外，餐飲、健身、休閑娛樂等業(yè)態(tài)也包括其中，方便房山長陽地區(qū)居民。

事實上，除這一項目外，房山多個項目均在建設中。近日，龍湖首開聯(lián)合體溢價200%競得房山地塊，并將把該地塊開發(fā)為大型“天街”購物中心。項目將會打造成集潮流先鋒、時尚生活、炫動娛樂、流行地帶、美食中心、萌娃天地、IMAX影院、精品超市等于一體的大型購物中心。

此外，北京首創(chuàng)奧特萊斯二期工程也于12月15日開工。北京首創(chuàng)奧特萊斯二期項目建筑面積8.8萬平方米，將增加多種業(yè)態(tài)形式，涵蓋時尚零售、國際知名蹦床、大型餐飲、進口精品超市及萬達院線。落成后將與現(xiàn)有一期奧特萊斯形成優(yōu)勢互補，帶來更為豐富的娛樂生活體驗及高品質(zhì)的生活配套服務。

商業(yè)加速打補丁

房山等地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)以及相關配套設施發(fā)展相對滯后的現(xiàn)象已經(jīng)得到商業(yè)企業(yè)和政府相關部門的關注和重視。據(jù)相關人士透露，未來，快速發(fā)展的區(qū)域?qū)⒔紖^(qū)化。“今年，這一現(xiàn)象比較顯著，今年參與拍賣的的商業(yè)用地中，除上述兩個集中在房山地區(qū)外，半數(shù)都集中在郊區(qū)。”

而從北京市統(tǒng)計局今年發(fā)布的社會消費品零售總額顯示，后來居上的房山社零額今年前11個月穩(wěn)步增長，增幅表現(xiàn)不俗。北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，11月，作為城市發(fā)展新區(qū)的房山區(qū)社零額24.95億元，同比增長16.6%；1—11月，房山區(qū)社零額223.50億元，同比增長7.5%。雖然社零額相比同為城市發(fā)展新區(qū)的順義、通州、昌平、大興等地仍有較大差距，但從增幅上看，房山區(qū)前11月的增速大于順義、昌平和大興區(qū)及北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。業(yè)內(nèi)人士認為，增速說明了該地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ谛律虡I(yè)地產(chǎn)項目的帶動下，這一數(shù)字的增長勢頭方興未艾。

據(jù)房山區(qū)商務委統(tǒng)計，今年一季度，房山區(qū)限額以上大型超市實現(xiàn)零售額10.2億元，同比增長5.8%。隨著奧特萊斯、半島廣場等大型購物中心日漸興起，購物中心的零售額增速明顯。今年上半年，房山區(qū)社會消費品零售總額實現(xiàn)114.7億元，同比增長5.5%。受政策扶持的影響，房山區(qū)消費呈現(xiàn)新亮點。華冠購物中心、首創(chuàng)奧特萊斯、中糧萬科半島廣場等城市商業(yè)綜合體發(fā)展迅猛。

量質(zhì)提升是關鍵

一直以來，北京商業(yè)發(fā)展都不均衡。隨著南部產(chǎn)業(yè)升級的加速進行，豐臺、大興和房山也逐漸成為備受商業(yè)地產(chǎn)青睞的熱土。

北商研究院特邀研究員、北京商業(yè)經(jīng)濟學會秘書長賴陽對北京商報記者表示，此前，無論從規(guī)模還是標準上來講，北部發(fā)展均優(yōu)于南部。賴陽認為，商業(yè)配套設施與人口的居住有直接聯(lián)系，兩者互動，周邊設施越健全，人口集聚效應越強；同時，居住便利、配套設施完善的地區(qū)，地價也會更高，由此形成循環(huán)。南部地區(qū)由于種種原因，發(fā)展存在滯后性。

目前，北部地區(qū)商業(yè)發(fā)展趨于飽和，而南部商業(yè)規(guī)模、品質(zhì)與北部落差較大。在此情況下，商業(yè)項目向南部發(fā)展的積極性更高。此外，南部城市發(fā)展中的結構也在不斷發(fā)生變化。“近幾年，豐臺總部基地、麗澤商務區(qū)發(fā)展，帶來的不僅是商業(yè)。”賴陽認為，大興新機場的建設進程加快，南部地區(qū)城市主要功能區(qū)的建設加快，高端產(chǎn)業(yè)更多，產(chǎn)業(yè)層級更高，人口向南部轉(zhuǎn)移的比例更大，居民對南部相應生活配套的要求也在增加。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此前的南部商業(yè)設施有量無質(zhì)。“高品質(zhì)商業(yè)的缺乏是南部的一大問題。豐臺此前商業(yè)體量規(guī)模不小，但多數(shù)以市場類為主，新型商業(yè)購物類設施匱乏，近幾年這一現(xiàn)象才得到緩解。房山的情況類似，首創(chuàng)奧特萊斯開業(yè)時效果不錯，一方面與該項目奧特萊斯的定位有關，另一方面，房山區(qū)人口規(guī)模、密度提高后，項目也滿足了消費者的需求。”在上述人士看來，體量結構的變化，將促進南部地區(qū)商業(yè)設施向高端化轉(zhuǎn)變。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，無論是在商業(yè)設施較成熟的北部還是在仍待開發(fā)的南部，商業(yè)地產(chǎn)等項目落地前，應該以當?shù)鼐用竦男枨鬄閷颉！耙驗槿狈υO施而建設的理念應該被拋棄，開發(fā)商更應該從被輻射居民的真正需求作為切入點，并不斷進行調(diào)整。”上述負責人表示。

對購物中心來說，激烈競爭的時代已經(jīng)到來。中國商業(yè)地產(chǎn)服務商RET睿意德近日發(fā)布的報告顯示，北京集中商業(yè)已全面進入存量競爭時代，購物中心將汰弱留強，市場空白區(qū)已經(jīng)不存在，不超越即死亡。

北京商報記者 吳文治 王瑋